5 fontos tudnivaló ingatlan bérbeadása előtt

Az ingatlan manapság kétségtelenül jó befektetés, azonban a bérlet tartama alatt számos nem várt kellemetlenség érheti a bérbeadót (a bérlő nem fizet, rongálja az ingatlant, nem akar kiköltözni). Ezeket egy kellő körültekintéssel megírt bérleti szerződéssel elkerülhetjük. Az alábbiakban lássunk 5 hasznos információt ezzel kapcsolatban.

1.) Milyen okiratba foglaljuk a szerződést? Ha a felek ügyvéd közreműködése nélkül maguk írják meg a szerződést, fontos ügyelni egyes alaki szabályokra. A későbbi bizonyítás szempontjából érdemes a szerződést teljes bizonyító erejű magánokirati formában létrehozni. Erre az egyik praktikus lehetőség két tanú közreműködése, akik aláírásukkal azt igazolják, hogy a szerződő felek az okiratot előttük írták alá, vagy aláírásukat magukénak ismerték el. (Teljes bizonyító erejű lesz az okirat akkor is, ha mindegyik fél egy példányt saját kezűleg ír és aláír, majd ezt a másik félnek átadja. Így mindkét félnél lesz egy olyan eredeti okirat, amelyet a másik fél írt és aláírt.) Ugyancsak teljes bizonyító erejű lesz az okirat, ha azt ügyvéd készíti és szabályszerűen ellenjegyzi, ebben az esetben ráadásul a jogászi közreműködés miatt nem tesszük ki magunkat annak annak a veszélynek, hogy hatálytalan törvényi rendelkezéseket hivatkozunk, esetleg érvénytelen (pl. jogszabályba ütköző) kikötéssel élünk. Az ügyvéd által készített bérleti szerződés esetében is erősen ajánlott legalább egy ún. kiköltözési nyilatkozatot közjegyző által készített közokiratba foglaltatni. Így elkerülhetjük a lakás kiürítésére irányuló hosszas pereskedést, ugyanis a közokirat közvetlenül végrehajtható (nem szükséges külön per). Természetesen lehetőség van a teljes bérleti szerződés közokiratba foglalására, ebben az esetben a közvetlen végrehajthatóság nem csak a kiköltözési kötelezettségre, hanem az esetleges bérleti díjhátralékra és egyéb költségekre is kiterjedhet.

2.) Mire jó a kaució és mire használható fel? A kaució hatályos jogi elnevezése az óvadék, amelynek szabályait a Polgári Törvénykönyvben (továbbiakban: Ptk.) találhatjuk a zálogjogi rendelkezések között. A bérleti szerződés esetén az óvadék tárgya jellemzően készpénz, ebben az esetben a kézizálog szabályait kell rá alkalmazni és a jogviszony jellegéből eredően bérbeadói követeléseket biztosít. A szerződésben mindenképpen szükséges rendezni, hogy az óvadékot ilyen minőségében adta át a bérlő a bérbeadónak, valamint azt is, hogy milyen követelés biztosítására szolgál (akár a bérleti jogviszonyból eredő összes jövőbeli követelést is biztosíthatja). Az óvadék maximális összegével kapcsolatban javasolt nem meghaladni a havi bérleti díj háromszorosát, ekkor ugyanis a bérlő kérelmére az óvadék összegét a bíróság utóbb mérsékelheti. A bérbeadónak ugyancsak érdemes ügyelnie arra, hogy a szerződés megszűnésekor el tudjon számolni az átvett összeggel. Tekintettel arra, hogy az óvadék – szemben például a foglalóval – teljesítési képességet és nem készséget növelő szerződési biztosíték, így a bérlő szerződésszegése esetén nem feltétlenül veszíti el a teljes óvadékot. Annak ugyanis a bérbeadói igazolt követelések kielégítése (pl. elmaradt bérleti díj) után megmaradt része visszajár a bérlőnek. Kockázatokat hordoz magában az a gyakorlat, amely szerint a felek megállapodása alapján az óvadék összege fejében a bérlő az utolsó egy-két hónapban nem fizet, így ugyanis nem marad biztosítéki összeg a szerződés megszűnés esetén érvényesíteni kívánt igények fedezésére.

3) Albérlet, bérlőtárs, társbérlet? A lakásbérleti szerződést a köznyelv gyakran albérletként emlegeti. Bár a felek közötti szerződéses kapcsolat megítélését nem érinti, ha a felek tévesen neveznek el egy szerződést (a szerződés tartalma a döntő), azonban érdemes tisztázni, mit is valójában az albérlet. Az albérlet nagyon leegyszerűsítve a bérlő által harmadik személlyel (azaz nem az eredeti bérbeadóval) kötött bérleti szerződés a lakás egészére vagy egy részére (pl. a bérlő az egyik szobát kiadja valakinek). Ehhez azonban a bérbeadó hozzájárulása kell (amelyet akár már a bérleti szerződésben is megadhat) és az albérleti szerződés csak írásban érvényes. A lakástörvény (1993.évi LXXVIII. törvény, továbbiakban: Ltv.) különbséget tesz továbbá bérlőtárs és társbérlő között arra az esetre, ha több személynek adjuk ki lakásunkat. Ez a különbségtétel bérbeadói oldalról is lényeges, ugyanis míg bérlőtársak esetében bármelyiktől követelheti a bérbeadó az egész bérleti díjat (egyetemlegesség), addig a társbérlőktől csak a rájuk eső rész követelhető. Különböztessük tehát meg őket! A bérlőtársak együttesen bérlik a lakást, amiből az következik, hogy bármelyik az egészet használhatja (pl. tipikusan egy házaspár vagy élettársak esetén). A bérlő nem vehet maga mellé bérlőtársat a bérbeadóval való megállapodás hiányában. Társbérletről akkor beszélhetünk, ha a szerződés alapján a bérlők a lakás meghatározott szobáját és egyes helyiségeit kizárólagosan, más helyiségét pedig közösen használják.

4) Az ingókkal kapcsolatos viták elkerülése: a szerződés létszakaszának talán egyik legfontosabb pontja a birtokbaadás, ekkor történik meg a kulcsok átadása, a közüzemi mérőállások rögzítése, továbbá lehetőség van a bérlemény állapotának dokumentálására és benne található ingók leltározására (ha van ilyen). Utóbbira javasolt egy birtokbaadási jegyzőkönyvet felvenni. Mindennek a későbbi esetleges bérbeadói kártérítési igény érvényesítése szempontjából lehet jelentősége. Fontos lehet bérlői oldalon, a bérlőt ugyanis megilletheti az elvitel joga az általa létesített berendezési és felszerelési tárgyakkal kapcsolatban. Lényeges, hogy a szerződésben a felek úgy is rendelkezhetnek, hogy a bérlő nem vagy csak bizonyos korlátozásokkal gyakorolhatja az elvitel jogát (ezt azonban valamilyen módon anyagilag ellentételezni kell).

5) Felmondási szabályok: A lakásbérlet létrejöhet határozott vagy határozatlan időre (avagy feltétel bekövetkezéséig). A határozott időre létrejött szerződés azzal a relatív előnnyel jár bérbeadói oldalon, hogy az adott idő leteltével a szerződés megszűnik (megújítására természetesen lehetőség van) szemben a határozatlan idejű szerződéssel, amelyet vagy felmondással vagy közös megegyezéssel (megszüntető szerződés) kell megszüntetni, ezzel kapcsolatban pedig további jogi problémák merülhetnek fel. A Ptk. rendelkezései szerint a határozatlan időre kötött szerződést bármelyik fél a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére felmondhatja (rendes felmondás), az Ltv. szabályai szerint ez csak írásban történhet. Ha a felmondás nem ezen időköz betartásával történik, akkor a bérleti jogviszony a felmondás közlését követő második hónap végére szűnik meg. Lehetőség van továbbá rendkívüli felmondásra is, amely minden esetben az ok megjelölésével történik (bérlő valamilyen szerződésszegése) és további törvényi feltételekkel (pl. előzetes felszólítás) érvényesíthető, így azonban a határozott idejű bérleti szerződés felmondására is van mód.

 

Comments are closed